การวิเคราะห์การใช้ประโยชน์สูงสุด
(Highest and Best Uses Analysis) |
 |
การลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น เป็นการตัดสินใจลงทุนภายใต้วัตถุประสงค์ที่หลากหลายของนักลงทุน แต่ละราย เช่น นักลงทุนบางรายต้องรับรู้รายได้ใน ทันทีหรือในเวลาอันสั้น โดยไม่คำนึงว่าจะมีสิทธิถือ ครองทรัพย์สินหรือไม่ ในขณะที่นักลงทุนบางรายยังคงต้องการถือครองทรัพย์สินต่อไป ทั้งนี้นักลงทุนโดย
ทั่วไปจะพิจารณาถึงระดับของอัตราผลตอบแทนต่อเงินลงทุน ระดับของอัตราผลตอบแทนเปรียบเทียบกับ ความเสี่ยง สภาพคล่อง และอัตราเงินเฟ้อ เป็นต้น |
 |
สำหรับผู้วิเคราะห์การลงทุนหรือผู้ประเมินแล้ว ปัจจัย
สำคัญหนึ่งที่จะลืมไม่ได้ คือ ต้องวิเคราะห์มูลค่าภายใต้ การใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่มีความเป็นไปได้
อย่างเต็มศักยภาพและก่อให้เกิดประโยชน์สูงสุด
หรือที่นักประเมินทราบกันดีตามแนวคิดของ
การใช้ประโยชน์สูงสุดในทรัพย์สิน (Highest
and Best Use) นั่นเอง
ผู้วิเคราะห์การลงทุนและนักประเมินจึงมักถูกตั้ง
คำถามว่า ต้นทุนราคาที่ดินเป็นต้นทุนตามหลัก
มูลค่า/ราคาตลาดหรือไม่ หรือความเห็นมูลค่าตลาด
นั้นๆ สอดคล้องกับหลักการใช้ประโยชน์สูงสุดใน ทรัพย์สินหรือไม่ อย่างไร |
ทั้งนี้หากได้ทำการวิเคราะห์การใช้ประโยชน์สูงสุดใน
ทรัพย์สินอย่างมีระบบแบบแผน รอบคอบ และถี่ถ้วน
คงไม่ยากที่ท่านจะสามารถตอบข้อคำถามดังกล่าว ทำให้สามารถใช้ประโยชน์จากตัวเลขมูลค่าตลาด
ดังกล่าว ตอบคำถามว่า หากทรัพย์สินถูกนำออกสู่
ู่ตลาด ใครจะเป็นผู้สนใจซื้อทรัพย์สินนั้น และ
เหตุใดเขาจึงสนใจซื้อ เป็นต้น
สิ่งเหล่านี้ย่อมทำให้มูลค่าตลาดที่ท่านใช้ในการ
วิเคราะห์หรือประเมินได้ มีความหมายมากกว่า เพียงแค่ตัวเลข (More Than Just Figures) หรือเป็นการวิเคราะห์
์และ/หรือประเมินอย่างมี
ระบบเหมาะสม และเชื่อถือได้ ทั้งมุ่งเนื้อหาสาระ มากกว่าสนใจเพียงรูปแบบการวิเคราะห์ที่
ี่ละเอียด และซับซ้อน (Focus on the
substance of professtional valuation
over complex and meticulous analysis) |
 |
ที่มา :
โครงการศึกษาและพัฒนาความรู้ทางวิชาชีพ ต่อเนื่อง สมาคมนักประเมินราคาอิสระ
|
